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十二种购物中心类型定义及案例
发布时间:2020-07-11 12:11

 

  十二种购物中心类型定义及案例。十二种购物中心类九型洲—远—九景洲商远业景管商理业机管构理机简构介 上海 2010年11月20日 九洲遠景商業管理機構 1 目录 A. 购物中心类型定义 B. 城市中心典型案例 ——深圳万象城 C

  十二种购物中心类九型洲—远—九景洲商远业景管商理业机管构理机简构介 上海 2010年11月20日 九洲遠景商業管理機構 1 目录 A. 购物中心类型定义 B. 城市中心典型案例 ——深圳万象城 C. 购物中心类型及价值定位筛选模型 D. Testing Time 本文件是专门为保利地产书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构,例外情况是事先得到 九洲远景商业管理机构的书面同意。 2 A. 购物中心类型定义 3 购物中心的定义 “一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构, 这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的, 其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关, 经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务, 一个购物中心至少有三个以上的商业机构。” —— 美国城市土地利用协会(ULI) 1947/1999 4 一座好的购物中心具备以下的特点 ? 建筑经过统一处理 ? 场地内有足够的停车位 ? 具有商品运输服务设施 ? 改善环境 ? 大量店面 ? 提供与购物有关的活动场所 ? 有显著的特色和强烈的场所感 5 在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上, 九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型 九洲远景购物中心的分类 情感诉求 休闲娱乐 中心 美食中心 生活时尚 中心 专业化 (= 有限品种) 主题购物 中心 工厂直销 专业市场 中心 中心 城市中心 区域中心 超级地区 中心 邻里中心 能量中心 零售公园 一次性购足 (= 品种齐全) 功能诉求 注:以上定位矩阵图为典型意义的描述,不属于严格定义;实际应用中,各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合,在定位图的落 位可能会与上图有所不同 6 九洲远景从目标消费者、选址、商业组合、购物娱乐倾向性以及消 费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性 购物中心定义模型 1 City Center 城市购物中心 2 Super Regional Shopping Center 超级地区购物中心 目标消费者 3 Regional Shopping Center 地区购物中心 4 Residential Shopping Mall 邻里购物中心 5 Retail Park 购物公园 6 Power Center 能量中心 购物 娱乐倾向性 购物中心类型 商业组合 7 Lifestyle Center 生活时尚中心 8 Entertainment center 娱乐中心 9 Outlets center 工厂直销中心 10 Specialty Mall 专业市场购物中心 消费者沟通 选址 11 Meal Mall 美食中心 12 Theme shopping center 主题购物中心 7 不同的营销要素内容,购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和 形态 选址条件 ? 处于怎样的城市区位和商圈特性 –位于市中心区、郊区、新区、居民社 区 –商圈内消费者人口特点 ? 交通条件(位于城市交通干道、区域交通 干道或社区交通主道),公共交通情况 ? 场地面积、建筑面积的大小 ? 所需要覆盖的有效商圈范围大小 商业组合 ? 通常有多少个主力店 ? 主力店的类型构成是怎样的,包括行业 类型和业态形式 ? 主力店的面积占比是多少 ? 整体的功能组合中,购物、餐饮、娱乐 的比例构成是怎样的 购物中心 营销要素 购物与娱乐的倾向性 ? 消费者的消费行为是以购物为主要内容 还是以休闲娱乐为主要内容 ? 以满足个人的自我实现需求为主还是以 满足家庭基本生活需求为主 ? 感性成份更多还是更关注性价比的理性 消费行为 消费者沟通 ? 所采取的建筑形式特征,封闭或开放, 楼层数量 ? 动线安排、出入口设置 ? 停车场地上或地下的设置方式,停车位 数量及其面积 ? 景观设计、视觉设计 8 1 城市购物中心 城市购物中心 / City Center 消费者沟通 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 9 1 城市购物中心 城市购物中心 / City Center 位于市中心,通常是提供以购物为主 的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所 核心价值 选址 商业组合 主力店行业 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 群或某一细 分市场 ? 提供以购物 为主的、含 有餐饮/休闲 娱乐成份的 、一站式购 足的消费中 心 ? 提供社交、 家庭活动与 其他附加价 值 ? 随机性消费 模式 ? 位于城市中 心区域 ? 城市中心主 干道旁 ? 6-20万平米 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级商圈 40公里以上 ,覆盖三级 商圈 以服装、休 闲娱乐、餐 饮为主 ? 3-5个主力 ? 购物60- 店 70% ? 主力店通常 为百货公司 、主题餐饮 区、电影院 及其他主题 室内娱乐 ? 主力店占比 40-60% ? 餐饮1525% ? 休闲娱乐 10-15% ? 多与写字楼 及酒店形成 综合体 购物为主, 体现自我实 现诉求,感 性成份较大 ? 以封闭型的独 立建筑体为主 (big-box),有 多个中庭 ? 楼层3层以上, 多以垂直性交 通配合滚梯 ? 主出入口外有 多出入口 ? 地下停车场, 500个停车位 以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 10 案例列举 上海来福士广场 上海世茂百联广场 上海正大广场 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 11 案例列举 北京新东新天地 深圳万象城 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 12 2 超级地区购物中心 超级地区购物中心 / Super Regional Center 通常位于郊区或新区 ,具有较大的体量,向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成 份的一站式消费中心 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者通 常为大众消费 群 ? 提供以购物为 主的、含有餐 饮娱乐成份的 一站式购足的 消费中心 ? 提供社交、家 庭活动与其他 附加价值 ? 随机性消费模 式+目的性消 费模式 ? 位于郊区、 城乡接合部 或新区 ? 城市主干道 或高速公路 出口处 以服装、家 居、电子、 娱乐休闲、 食品杂货为 主 ? 超过8万平米 ? 核心商圈3公 里,次级商 圈6公里,三 级商圈30公 里或以上, 覆盖三级商 圈 ? 3-5个主力 店 ? 折扣型主力 店为主,通 常为百货、 GMS、大卖 场、品类专 营店、电影 院以及其他 室内娱乐 ? 主力店占比 40-60% ? 购物6070% ? 餐饮1020% 购物为主, 体现自我实 现诉求,感 性与理性购 物较平衡 ? 休闲娱乐 15-20% ? 多与写字 楼及酒店形 成综合体 ? 以封闭型的独 立建筑体为主 ,有多个中庭 ? 楼层以三层以 下为主,主要 为二层 ? 多采用滚梯交 通 ? 多主出入口 ? 停车场巨大, 1000个停车 位以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 13 案例列举 上海万达广场 上海港汇广场 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 14 案例列举 上海龙之梦购物中心 北京金源时代购物中心 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 15 3 地区购物中心 地区购物中心/ Regional Shopping Center聚焦于较小的商圈,提 供相对齐全的消费选择,而消费者行为趋于功能性采购 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 群或细分市 场 ? 以购物为主 的、含有餐 饮休闲娱乐 成份 ? 提供社交、 家庭活动场 所及其他附 加价值 ? 位于区域中 心 ? 区域中心主 干道旁 ? 5-8万平米 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级10公 里 以服装、家 居、电子、 食品杂货为 主 ? 随机性消费 模式 ? 2-3个主力 ? 购物60- 店 70% ? 主力店通常 ? 餐饮15- 为百货、 25% GMS、大卖 场,次主力 店为品类专 ? 休闲娱乐 10-15% 营店 ? 会与酒店和 ? 主力店占比 40-60% 写字楼形成 综合体 购物为主, 体现自我实 现诉求,感 性购物为主 ? 以封闭型的 独立建筑体 为主,有中 庭 ? 3-6层为主 ? 垂直性交通 配合滚梯 ? 一个主出入 口,附有其 他出入口 ? 较大的停车 场, 500个 停车位以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 16 案例列举 上海大宁国际广场 上海百联西郊购物中心 北京龙德广场 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 17 案例列举 深圳南山海岸城 深圳 Coco Park 深圳中信城市广场 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 18 4 邻里购物中心 邻里购物中心/ Residential Shopping Mall是一种相对传统的模式 ,由于其清晰的便利性和功能性价值定位,在许多国家有着较普及 的应用 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为社区居民 ,以家庭主 妇为主 ? 提供日常生 活用品购物 和配套服务 ? 便利和个人 效率 ? 目的地购物 模式 ? 居民区附近 ? 位于社区主 干道旁 以日常用品 、食品为主 ? 面积为0.5-4 万平米 ? 核心商圈 1.5公里, 次级商圈3 公里,对三 级商圈的带 动力很弱 ? 1-2个主力 店 ? 主力店通常 大卖场、超 市、GMS ? 主力店占比 40-60% ? 购物7080% ? 餐饮1015% ? 休闲娱乐35% 购物为主, 满足基本需 求的购物行 为,理性购 物 ? 服务5-10% ? 封闭型底商 群楼或独立 建筑体 ? 不超过四层 没有中庭 ? 双出入口 ? 停车场较小 ? 200个停车 位以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 19 案例列举 上海金桥购物中心 深圳欢乐颂购物中心 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 20 5 购物公园 购物公园/ Retail Park是一种位于郊区或新区的、大体量的,具有 浓厚的休闲娱乐特征的购物场所,赋予消费过程更多轻松与愉悦的 体验 核心价值 选址 商业组合 主力店行业 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 群 ? 具有浓厚的 休闲娱乐特 征的购物场 所 ? 提供社交, 个人与家庭 的休闲娱乐 ? 目的地消费 模式 ? 位于郊区、 城乡接合部 或新区 ? 城市主干道 或高速公路 出口处 ? 超过8万平 米 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级商圈 50公里或以 上 以大型主题 式户外娱乐 、餐饮、主 体购物街区 为主 ? 3-5个以上主 力店 ? 主力店通常 为2个户外娱 乐主题,如 人造海滩、 溜冰场等, 以其他主题 如购物、餐 饮作为辅助 主力店 ? 主力店占比 60-70% ? 购物4045% ? 餐饮1015% ? 休闲娱乐 40%以上 ? 多与酒店、 写字楼结合 形成综合体 休闲娱乐为 主,体现自 我实现诉求 ,感性消费 行为为主 ? 开放式的建筑体 、内外街区布局 为主 ? 单体建筑最多为 三层,多为一、 二层 ? 有地上停车场, 停车场巨大,停 车自由度大,通 常每个建筑体/ 商铺都配有停车 位置 ? 1500个停车位 以上 ? 与交通枢纽连接 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 21 案例列举 北京蓝色港湾 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 22 6 能量中心 能量中心/ Power Center是提供一些专门品类商品的目的地购物场 所,聚焦一个或多个商品种类,商品范围集中、产品线深,同时价 格具有极强的市场竞争力 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 群 ? 专门品类商 品的目的地 购物场所 ? 高质与低价 ,个人效率 ? 目的性购物 模式 ? 位于郊区或 新区,交通 主干道或高 速公路出口 处 ? 4-10万平米 ? 商圈范围较 大,核心商 圈3公里, 次级商圈6 公里,三级 商圈20公里 食品杂货、 ? 3个以上的 DIY、家电、 主力店,较 家居/家具、 少数量的小 体育用品等 租户 为主 ? 主力店通常 为品类专营 店、家居商 场、大卖场 、仓储卖场 、品牌折扣 店等 ? 购物8095% ? 餐饮1020% ? 主力店比例 可高达75- 90% 购物为主, 体本需求诉 求,理性购 物为主 ? 独立建筑体 形成的开放 式空间 ? 停车场巨大 ,自由停车 ? 1000个停车 位以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 23 案例列举 上海金桥购物中心 深圳欧洲城 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 24 7 生活时尚中心 生活时尚中心/Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放 氛围的目的地休闲消费场所 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 购物与娱乐 功能组合 % 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为高收入消 费群,女性 为主 ? 浓厚休闲氛 围的消费场 所 ? 自由、休闲 、开放、独 特、追求新 颖 ? 目的性消费 模式 ? 通常靠近富 服装、家具/ 裕人群居住 家居、图书 区 音像、餐饮 ? 1.5-5万平米 娱乐 ,但可能更 大或更小, 规模的适应 范围较宽 ? 核心商圈 1.5公里, 次级商圈3 公里 ? 主力店比例 约为0-50% (可能不设 主力店) ? 通常会有书 店、小型百 货店、高档/ 时尚连锁专 卖店、影院 、餐厅等 ? 购物3040% ? 餐饮3040% ? 休闲娱乐 30-40% 休闲为主, 体现自我实 现诉求,感 性消费为主 ? 开放的物业建 筑体形式 ? 购物中心内具 有浓郁的设计 氛围 ? 地上停车场, 500个停车位 以上,停车自 由度大 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 25 案例列举 上海新天地 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 26 案例列举 三里屯Village 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 27 8 休闲娱乐中心 休闲娱乐中心 /Entertainment center以娱乐餐饮为主力店, 拥有 一个或多个娱乐主题 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 者和旅游者 或细分市场 ? 创造休闲、 娱乐的氛围 ? 目的地消费 模式 ? 通常在市区 ,城市主干 道或高速公 路出口处 娱乐、餐饮 ? 0.5-4万平米 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级商圈 40公里以上 通常拥有至 少一个娱乐 主题 ? 购物10% 娱乐为主, ? 餐饮3040% 体现自我实 现诉求,感 性消费为主 ? 娱乐50%以 上 ? 通常与酒店 结合形成综 合体 ? 通常为封闭 式建筑,适 应性较广 ? 其主题反映 在设计和商 品中 ? 巨大停车场 , 500个停 车位以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 28 案例列举 圣詹姆士发电厂 St. James Power station 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 29 9 Outlets Center 工厂直销中心/Outlets center提供知名品牌服装的工厂直接销售, 其极低的折扣具有很强的价值吸引力 核心价值 选址 主力店行业 商业组合 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 群 ? 提供极具吸 引力的低折 扣品牌服装 等商品 ? 高质与低价 ? 目的地购物 模式 ? 通常在远离 市中心的郊 区,城市主 干道或高速 公路出口处 ? 0.5-4万平米 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级商圈 30公里以上 服装 ? 通常无主力 店,但拥有 具号召力的 品牌 ? 购物95% ? 餐饮0-5% ? 众多品牌商 品的工厂直 销店组成 休闲为主, 极强的理性 消费 ? 物业建筑形 式通常为封 闭式的 ? 有巨大停车 场, 500个 停车位以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 30 案例列举 上海百联青浦奥特莱斯 北京燕莎奥特莱斯购物中心 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 31 10 专业市场购物中心 专业市场购物中心/ Specialty Mall以经营某个品类为主,无主力店 核心价值 选址 商业组合 购物与娱乐 主力店行业 主力店 功能组合 % 倾向 消费者沟通 ? 单个主题的 购物中心或 成行成市 ? 目的地购物 模式 ? 选址适应性 较广 ? 市区面积通 常在0.4-2万 平米,郊区 通常为4-8 万平米 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级商圈 40公里以上 汽车、家居 、服装、电 子、儿童、 体育等 ? 无主力店 ? 购物80% ? 餐饮5-10% ? 娱乐0-10% 购物为主, 体现基本需 求满足,理 性消费为主 ? 通常与酒店 、写字楼结 合形成综合 体 ? 建筑形式多 样化,内部 形成街区形 式 ? 有方便的停 车设施 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 32 案例列举 上海红星美凯龙广场 北京赛博数码广场 北京太平洋数码广场 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 33 11 美食中心 美食中心/Meal Mall以经营餐饮为主,主力店是大型餐饮或餐饮连 锁店 核心价值 选址 商业组合 购物与娱乐 主力店行业 主力店 功能组合 % 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为大众消费 者和旅游者 或细分市场 ? 目的地消费 模式 ? 选址适应性 较广 ? 市区面积通 常在1-4万 平米,郊区 通常为4-8 万平米 中西式正餐 ,快餐,特 色餐饮,休 闲食品,咖 啡,茶馆, 娱乐项目等 ? 核心商圈3 公里,次级 商圈6公里 ,三级商圈 40公里以上 ? 大型餐饮或 餐饮连锁店 ? 购物10- 餐饮娱乐为 15% 主,满足基 ? 餐饮60%以 上 本需求,也 可体现自我 实现诉求,感 ? 娱乐20- 性和理性消 30% 费兼有 ? 建筑形式多 样化,内部 形成街区形 式 ? 交通方便, 车位充足 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 34 案例列举 浦东国际美食城 天津食品街 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 35 12 主题购物中心 主题购物中心 / Theme Shopping Center以某一主题为内核,配置 相应的购物、餐饮及休闲娱乐业态,并注重主题情景的营造 核心价值 选址 商业组合 主力店行业 主力店 功能组合 % 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 ? 目标消费者 为中高端消 费群或某一 细分市场 ? 提供以购物 为主的、含 有餐饮/休 闲娱乐成份 的、一站式 购足的消费 中心 ? 提供社交、 文化、家庭 或其他附加 价值 ? 追求精神层 面及物质层 面的双重满 足 ? 位于城市中 心区域 ? 3-6万平米 ,但可能更 大或更小, 规模的适应 范围较宽 以服装、休 闲娱乐、餐 饮为主 ? 覆盖三级商 圈,核心商 圈3公里, 次级商圈6 公里,三级 商圈40公里 以上 ? 1-2个主力 店,次主力 店为主 ? 主力店通常 为主题购物 、主题餐饮 区、娱乐及 其他主题室 内娱乐 ? 主力店/次主 力店占比 40-60% ? 购物3050% ? 餐饮1525% ? 休闲娱乐 15-25% ? 多融入主题 性的展示、 互动等主题 活动 购物为主, 体现自我实 现诉求,感 性成份较大 ? 以封闭型的独 立建筑体为主 (big-box),有 多个中庭 ? 强调主题情景 营造,增强客 户体验 ? 地下停车场, 500个停车位 以上 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 36 案例列举 香港K11艺术购物中心 上海美罗城 资料来源:ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 37 B. 城市中心典型案例——深圳万象城 38 城市中心——深圳万象城 深圳万象城是一个典型的城市中心 九洲远景购物中心的分类 情感诉求 休闲娱乐 中心 美食中心 生活时尚 中心 专业化 (= 有限品种) 主题购物 中心 工厂直销 专业市场 中心 中心 城市中心 区域中心 超级地区 中心 邻里中心 能量中心 零售公园 一次性购足 (= 品种齐全) 功能诉求 39 城市中心——深圳万象城 深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目; 定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购 物中心” 万象城购物中心简介 ? 发展商 ? 设计单位 ? 规模 华润集团 美国RTKL建筑师事物所 总建筑面积18.8万平方米、营 业面积12万平方米;地上5层、 地下2层;商铺近300个,停 车位1,030个 ? 定位 ? 开业时间 城市购物中心;深圳最大、华 南最好、中国最具示范效应的 超大型购物及娱乐中心 2004年12月开业 商业体量巨大,并与写字楼、酒店、 公寓等物业共同构成综合体 40 城市中心——深圳万象城 万象城项目位置优越,商圈消费力较强,具备项目成功运作的良好 外部条件 深南大道 宝安南路 项目地址 ? 万象城位于深南大道与宝安南路 项目位置 的交汇处;周围500米内分布有3 个地铁站,并与最近的大剧场站 通过地下通道实现直接对接 ? 万象城地处深圳金融商贸核心区 域,与深圳市标志性建筑“地王 大厦”隔街相对,毗邻深圳证券 周边商圈 交易所、中国人民银行、深圳发 展银行、香格里拉、彭年希尔顿、 丽晶等酒店; ? 核心商圈内人流量大,以收入较 高的写字楼人群为主 位于城市中心位置 41 城市中心——深圳万象城 万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐 综合需求的时尚购物中心 体现自我实现诉求,感性成份较大 目标消费者 ? 周边写字楼白领 ? 中高收入的深圳居民 ? 外地游客 目标消费者构成 周边写字楼 白领 外地游客 中高收入深 圳居民 市场定位 ? 中上档次的现代化购物中心 ? 协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素 ? 文化要素:自由、时尚、和谐、共享 娱乐 低档 万象城 高档 购物 目标消费者为大众消费群或某一细分市场 42 城市中心——深圳万象城 宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯 光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛 围 ? 宽阔的中厅设计使购物者的视野 开阔,并获得丰富视觉感受 ? 内部墙壁和地 面以花岗岩为 主要材料,色 调以暖色调为 主,给人时尚、 舒适的感觉 ? 由59部扶梯,17部直梯, 3部观光梯构件的垂直交 通系统使各楼层之间的 转换十分便利 以垂直性交通配合滚梯 43 城市中心——深圳万象城 万象城设置多层停车场并实现与卖场的无缝连接,为顾客提供印象 深刻的消费便利,有效提高了商圈的辐射范围 万象城车流动线层均设置停车场 ?各层停车场直接与卖场进行连通 停车位充足,主出入口外有多出入口 44 城市中心——深圳万象城 万象城餐饮及娱乐面积占比较大,使之不仅仅满足人们购物需求, 同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所 万象城各商业功能面积占比 娱乐 17% 餐饮 31% 万象城各商业功能租户数量占比 娱乐 餐饮 9% 11% 52% 购物 80% 购物 以购物为主 45 城市中心——深圳万象城 主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位,其面积占 比为52% 主力店、次主力店面积占比 主力店、次主力店业态和楼层 其 他 48% 39% 主力店 13% 次主力店 5个主力店,主力店占比在 40%-60%的范围区间 主力店 芮欧百货 王子饭店 嘉禾影城 冰纷万象冰场 OLe 次主力店 顺电 运动100 生活本色 美乐汇美食广场 NOVO Esprit 万宁 业态 购物 餐饮 休闲娱乐 休闲娱乐 购物 购物 购物 购物 餐饮 购物 购物 购物 楼层 B1-3F 5F 3-4F 4F B1F 4F 4F 4F 5F 1F 1-2F B1F 46 城市中心——深圳万象城 万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态,兼顾购物 、餐饮和休闲娱乐功能(1/2) ?OLE为国内著名大型零售连锁企业“华润 万家”之全新精品形象店,全面引进国际市 场流行时尚消费品 ?提供顾客高品质商品与低价格的最优价值 组合以及探索性的购物体验 ?REEL百货是一家以18-35岁都市白领时尚 女性为主要目标消费者的生活时尚百货公 司,突出时尚、前卫、自由的风格 47 城市中心——深圳万象城 万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态,兼顾购物 、餐饮和休闲娱乐功能(2/2) ?海港饮食管理有限公司旗下 的最高级的食府。位于深圳地 标性建筑——华润万象城五楼, 占地面积超过8000平方米, 一千多平方米无柱式宴会厅及 层进式歌剧院设计,声、电、 光完美结合的高科技舞台,适 合举办各式宴会 ?嘉禾影院由全球最大华语 电影娱乐公司嘉禾集团投 资,拥有7个放映厅总计 1200个座位,为深圳规模 最大、素质最高的电影院。 ?全部影厅均采用国际最新、 最先进的专业电影视听设 备 ?冰纷万象线平方米,其中冰面面积约 1800平方米,高度超过15米, 符合奥运标准。 ?中国第一个花样滑冰世界冠军 陈露设立陈露溜冰俱乐部为溜 冰爱好者提供滑冰课程 主力店通常为百货公司、主题餐饮 区、电影院及其他主题室内娱乐 48 城市中心——深圳万象城 通过不同主题的次主力店租户组合,构成对主力店业态的有效 补充 NOVO 顺电 Sport 100 美乐汇 49 C. 购物中心类型及价值定位筛选模型 50 通过对现有项目与所有购物中心类型进行选址条件的匹配性测试, 快速缩小范围、找出可能的类型,以进入消费者和竞争的筛选环节 现有项目 ? 现有项目的地点 ? 现有项目的交通状况 ? 现有项目的面积 ? 现有项目要求的商圈范围 ? 匹配 在项目地点、交通 、面积、商圈条件方 面,现有项目与哪些 购物中心类型完全不 能够匹配,哪些类型 具有较高的匹配性? 所有可能的购物中心类型 ? 可选类型的地点 ? 可选类型的交通状况 ? 可选类型的面积 ? 可选类型要求的商圈范围 可能的类型选择 资料来源:九洲远景分析 51 方法举例——通过与所有购物中心类型在选址条件方面进行匹配性 筛选,获得与**项目匹配性高的类型 城市 中心 超级 地区 中心 地区 中心 邻里 中心 购物 公园 能量 中心 LS 中心 直销 娱乐 专业 美食 中心 中心 中心 中心 主题 购物 中心 城市中心 城乡结合 地区中 居民区 郊区、新 郊区 地 区域 处、郊区 心 附近 区、城乡 址 、新区 结合处 富人聚 郊区 集区 适应性 适应性 适应性 适应性 广 广 广 广 交 通 城市主干 城市主干 区域中心 社区主 道旁 道/高速路 主干道旁 干道旁 出口 城市主干 城市主干 道/高速 路出口 道/高速 路出口 区域/社 区交通 干道 城市主干城市/区 适应性 适应性 道/高速路域主干 广 广 出口 道旁 适应性 广 面 积 6-10万 平米 超过8万 5-8万平 0.5-4万 超过10 4-10万 平米 米 平米 万平米 平米 1.5-5万 平米或 更大面 积 0.5-4万 0.5-4万 平米 平米 市区 0.4-2 万郊 区4-8 万 1-8万平 3-6万平 米 米 可覆盖 可覆盖 可覆盖 可覆盖3 可覆盖 可覆盖 可覆盖3 可覆盖 可覆盖 可覆盖 可覆盖6 可覆盖 商 圈 40公里 30公里 10公里 公里 或以上 50公里 30公里 公里 或以上 或以上 30公里 40公里 30公里 公里或 6公里 或以上 或以上 或以上 更大范 或更大 围 范围 ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? 资料来源:九洲远景分析 52 通过竞争差异化的要求和消费者需求特点,从可能的类型选择中确 定最适合的购物中心类型定位方案 竞争差异化 可能的类型选择 消费者需求 购物中心定位方案1 购物中心定位方案2 …… 53 THANK YOU! Source: 54