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商业综合体中小铺回报率超8%能投资吗 危险!
发布时间:2020-07-13 20:50

 

  郭芬有点想买商铺。苏州一个大型商业综合体项目的销售人员最近经常跟她联系,推荐这个项目里的小商铺。

  据销售人员介绍,这个商业综合体是主题乐园的概念,里面吃、喝、玩及购物都有,政府规划、招商情况听起来都像模像样,租金回报计划也很详细,抵扣掉前3年的投资回报,商铺总价只有24万元。但是面对一份一知半解的投资回报计划和位于异地的商铺,且所有信息都来自销售人员的介绍,她不知道这商铺将来会给她带来的,是源源不断的收益和升值,还是一次匆忙投资的失败。

  小商铺对个人投资的吸引力非常大,因为总价低,总体收益率比出租住宅高,而且“一铺养三代”的诱惑让人很难不动心。

  但相比起住宅投资,商铺投资要复杂得多。因为住宅租金几乎是由附近住宅的市场决定的,具体某套房子的价格会因为装修、楼层的因素而上下浮动,而商铺的租金前景却在很大程度上取决于培育,一街之隔的两个商业综合体的商铺,就可能这个抢手,那个没人租。好铺确实能“一铺养三代”,但是在那之前,你要先小心地判断它的潜力,然后再养它一些年。

  从开发的角度看,商业地产的运作规律及盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单,拿地、规划设计、盖楼,最后全部卖掉。至此,资金全部回笼,项目结束。

  商业地产,尤其是商业综合体就复杂得多:拿地的时候就要有清晰的规划,拿到地以后招商就要开始了,这时候主要任务是确定主力店能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别,购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样,甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样,所以必须在开工之前就确定主力店及其位置,并把主力店的要求融合进建筑设计。

  通常在建筑完工之前,大约50%的招商就应该完成,而主力店尽早确定也有利于后续招商。大型主力店进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。

  商业综合体烂尾楼主要分两种。一是还没建好,开发商就没有钱继续了,只能把未完工的建筑丢在那里。还有一种是已经开业了但是经营管理不善,冷清的商业氛围一直没有好转,导致商户纷纷离开,没有收益只能转让。

  从这个角度评判,收购来的烂尾楼是给已经建好了的建筑再次招商。后面接盘的开发商能做的就只有在不改变建筑结构的前提下做外立面和内部改造。而且招商要从头开始做,培育难度比较大。南京问策商业顾问公司总经理苏晓晴提醒,最难翻身的是开业了以后没运作起来的商业综合体项目,最后一座空楼寻求转让。虽然转让价都会很便宜,但是因为先天的种种限制,很少有公司愿意接手重新招商和运营。

  对一个商业综合体来说,最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值,后期运营能力甚至比招商质量更关键,它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。

  在开业初期,经营管理公司对商户品牌的要求可能会稍低一些,但是在经营的过程中,它会慢慢把经营状况不好的、和整体经营方向不合的商户调整出去,引进更适合的商户。这个过程中,商铺的实际回报率不会高,而业态和商户还要被不断规划和调整,以期改善消费者体验,形成持久的吸引力,这就是俗称的“养铺”。

  开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权,住建部多次发文,禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营,商业综合体永远也不会培育成熟。

  因此形成了这样的怪圈:在开售时如果不承诺较高的回报率,商铺就很难卖,可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率,你要警惕的就是,商铺会不会买贵了?

  比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方,用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额,还有的开发商会用部分销售款补这个差额常见的做法是,先给商铺定价,然后按照8%的年回报率,加上3年共24%的投资回报,以最后算出的这个124%的总价卖给你,然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。

  但是,超过8%的回报率绝对是危险的,虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现,但是只要超过了实际回报率,多承诺1%的回报率,就意味着在培育期贴补的租金越多,即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上,前几年也会很吃力,如果这期间资金链再出现问题,再高的回报率都只能落空。