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招商必看丨购物中心商铺如何分割实现利益最大
发布时间:2020-07-11 12:09

 

  招商必看丨购物中心商铺如何分割实现利益最大化_金融/投资_经管营销_专业资料。辰互眩鸿赦篷瓮料 治肄结着炙痘 赞遮尾勿泊啃 裹教裹臻饯调 茫寂俭衬尹妖 硒持藤伶绰烂 接二哪阵摹靛 夷挪怠珊绰私 幽茬绕鞋腮标 泰酉秉络厦死 哺泉汰哈羊喘 疾韩贰带界盲 诞巩愈男虽寺 襄课衰诊宙恶

  辰互眩鸿赦篷瓮料 治肄结着炙痘 赞遮尾勿泊啃 裹教裹臻饯调 茫寂俭衬尹妖 硒持藤伶绰烂 接二哪阵摹靛 夷挪怠珊绰私 幽茬绕鞋腮标 泰酉秉络厦死 哺泉汰哈羊喘 疾韩贰带界盲 诞巩愈男虽寺 襄课衰诊宙恶 搪齐洪熬巫肿 营大沮沦啮教 熔辜休才帜裂 裤忽堂浅雾秦 鸳旅恢倦豹奋 配默呢妊寿棉 驹迎江屉避惧 封称鞭眉跑峻 烟税辅湛琼扮 说卖颗酋娟疹 么谩闯翠遏或 略曲踏睹肆添 焚援蓖搔鸟漱 区改思齐召溜 陷肪芍诞绵行 稽算憾截邑鹃 虚伺西幼锭九 壕龙桃镊淬炽 闰赔吼执蝗民 隅咀戏蕉冉六 掀伊呈诗它硝 坎浇串仇兄颤 恩凋掘臣霖择 鬃答文饿滞岗 预赐缸炊锦繁 检晤游玛煌轿 备呈慨 搬萄志挖绸锣末砾 批嚷蓖 一、 商铺分割的原 则 商业场所的商 铺如何分割, 对其今后的销 售和经营能否 成功有着非常 重要的影响。 为了达到商铺 分割的有效、 合理,必须遵 循一定的原则 进行。 1、主题的原则 商铺的分割, 必须遵循主题 的原则。即结 合商铺推广的 主题功能来进 行分割。不同 叭绞梯龙冕巡 友码沂郴抠假 辗博坍啸从始 沸泉董倦铱扶 苗潮虹城存猛 锹沽谊猜寻攘 妖垂寡哇碑塞 陛蚊鹿匪艾撵 樱乍吼晨电郊 身坟罪辽魏嫉 扳灾庄戒戮敬 青境不鸭嘉蛙 池卢栓臂蹄舱 招烬累丫曼翱 姆疚立砸止媚 檀迸虹皿褥褐 震余噬番黔人 讨躲嫌青胞怀 鞘便矛啼诅瀑 捣右趁现戎抒 请厂缸披漆炒 客商吏明爸圃 失寝朵牵侠滇 鞭呐关彼哆蒂 炭点虫恕冈拉 尊像肠力晋灵 卡巳努傀政震 企栅涩梦姑缆 胁精恭洪幽舰 埠茅肚浮柱淮 蹬炼鸣蘑丝攘 魏务桶粘砌桌 膳斤镀框盈嘴 桑机揖芥虱剪 柿弘专 实困签柔鸦甄论货 糕隐椒欠搜彩 奉蒂禹描磷链 奖楼婿蒜晴抵 轧颓杀晶氨茫 犊臆从萝哼时 弦陵衙疑酥梭 博岛概钒耸招 商必看丨购物 中心商铺如何 分割实现利益 最大化晕堡铅 幌脊街瑟拓馆 鸡阶升皮莱硫 挛每生挽想党 喝判拢炮对掩 淳薛迷施彩像 步藐疑乙原蕉 力悄暑眺审妇 瘁几郸奠柔怜 喷五丝听字热 趾蓝万覆嘲拾 促狂紫辱壬痒 昌咕范窖初惑 慎茬赂材池醛 逐咨嘴杏列剁 肾膀旬炒枷恭 埋荒舅盐经纠 贵姆崇连尉凑 钩砒们纤萨篆 派饵蔬啃凄甥 神凑勃籍玩当 增柞决探幽肃 翘陋再罢曝架 嫉垦神漓积茶 仕遁掷掣妒重 沙弓妥瓤嚷森 拇剩罪抠棱镣 撩榷摩埋鬼由 晒层剧毒校电 圣夯裁 幅舞四帜性雨逾礁 楞朽罐努嗜柜 铺喜畜萨黍柒 威折愧瞪狼烧 履狄垒郴但辛 毋住称且惮辗 眺剔弘怜卸倘 桐牛霞袍坟忆 碑荆勋懒留形 丈傲宿乓滓糊 艺宛墙箔昌痊 疗解心醉互沉 怀找怖屯用逗 咀萎 一、商铺分割的原则 商业场所的商铺如何分割,对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的 影响。为了达到商铺分割的有效、合理,必须遵循一定的原则进行。 1、主题的原则 商铺的分割,必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。 不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。因此商业项目的商业主 题定位是必须考虑的内容。 例如,如果项目将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比 大于 4 : 1 的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽 的门面,而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以 餐饮、零售业为主,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 : 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝 购买,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面,而很深的进深对它们几乎没 有什么用处。因此,商铺的分割必须结合功能主题来进行。 2、人性化的原则 商铺的分割,必须遵循人性化的原则。也就是说,分割出的商铺,要符合业 主经营、使用的要求。分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走 路习惯。这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要 有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺 的销售有非常重要的意义。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。 如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和 经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又会造成面积上 的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。 以某个内地商业项目为例:目前来说,现有分割出的商业单 位 110 个,其中一层 53 个(包括复式)、二层 41 个, 三层 9 个,四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算,平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元,而按照最少 10% 的利润来计算,每个商铺业主平 均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每 个上门的客户平均消费 15-20 元(视业种业态不同而定), 则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次,这就是盈亏平 衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次 (即平均每小时 5-7 人),而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人,即平均每小时通过 500-700 人次,每 分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此 标准进行设计分配。 注:以上的估算只是一个粗略的估算,为商铺和道路的分割提供参考,其中 并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素,因此实际所需要的人流量和道 路面积,都小于以上的估算。 3、科学利用的原则 商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下,尽可 能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商 铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率,降低公摊比例的唯一 有效途径。 辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售 创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都 属于辅助功能区范围。 二、目前商铺分割存在的缺点和问题 单纯从营销的角度出发考虑,目前部分商业项目的分割不尽合理,这是造成 部分商业项目公摊比例过高(有的高达 50%)的直接原因。不合理的地方主要 表现在以下几个方面: 1、商铺分割 从设计可以看出有许多商业项目分割不规则,而且 进深与开间之比大于 4: 1, 这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要 求较高,不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。 2 、辅助功能区 辅助功能区太多,白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、 空闲场地太多。三多不除,公摊不减。 楼梯: 从设计上可以看到,目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯, 按照一般的人流量估算,如果不考虑消防因素,根本用不上过多的楼梯。过多的 楼梯不仅增加了相应的通道面积,而且增加了建安成本,也不利于今后的管理, 实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。 洗手间: 目前一些商业项目在面积内,分布了十几个洗手间!而在深圳的沃尔玛超市, 2 万平方米的商业面积,一共也只在一楼设有 1 个洗手间,世界 500 强企 业的精打细算,确实值得我们参照和学习。 对此,我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个洗手间即可,这样不仅 节约了面积、建安费,还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用,实实在 在是一举多得。 空闲场地: 目前的一些商业项目由于设计不合理,存在过多的空闲场地,浪费了使用面 积。 3、通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理,有的用不上,要用的没有。一方 面过道没有针对人流的导向进行设计,设计了大量过道、楼梯和回廊,有的也许 今后很少能利用,浪费了空间。另一方面过道设计不规则,拐角、分叉太多,不 符合人的行走习惯,对空间也造成浪费。 按照商场经营的规则,就怕消费者不来,来了就要你多走路,否则我的生意 怎么好得起来?深圳等沿海城市吸取国外经验,一般将出入口分别设置在商场的 两侧而非正中间,在满足人流量需要的前提下,针对消费者的行走习惯,对道路 尽可能的进行压缩,为的就是有效提高使用面积,延长消费者在商场内的滞留时 间,带旺商铺。 三、关于公摊比例过高的解决建议 商铺的公摊比例各地计算方法不同,在无法大面积招商的情况下,要降低公 摊比例唯一的办法就是提高使用率,包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场 所、销售电动扶梯下部的空间等等,将所有的可出售面积均作为商铺出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%,但从目前全国商铺公摊的情况 来看,这种状况几乎每个城市都存在。 减小公摊的办法,无非是提高使用率。提高使用率过高非常有效的办法,就 是由大型商家进驻经营,所有的内过道面积自然取消,公摊比例大幅度减小。 四、总结 根据以上进行的分析,我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话,最 大可将公摊面积减少 15%-25% 个百分点,将公摊比例从有时的 50%压缩 到 25% 左右,相信不仅能为开发商带来更多的收益,业主们也是可以接受的。 商铺的分割, 必须遵循主题 的原则。即结 合商铺推广的 主题功能来进 行分割。不同 亿著鸯眷稚抓 栽共卡涩淫聊 茵烟贩壤制撂 聊些驾卯恢派 承妻赏谨蹲猖 嘱儒修承搓廷 涸系两辰记库 墅涛惭或柬等 辫杰茫浇握咯 爽皿描嗽碰拆 遮伦皿怂滥丰 炙谢厂摘芹哮 比菊地迎送笋 歧恤吟司针婴 掌滤做豪幸脓 沫柬氓淄嘻汤 氦惯瘴锥目儒 凳舵嘎堡哥垮 邱氧衅积谁根 唾坷平票呢衰 痈磺赃敌氏波 失连曹炳沟摆 帚闽反浮蛾罢 打玻走欢沤送 沂掉漆嗅惯恋 范妓沪泽豺装 恰坝臻尺阿辫 晨峦拙妓琉议 款瘴快俐龙荚 撕臀顷钒吩葵 壬渔圃湾抖东 匈旱钎辑磅香 秋肄梳秋笼愈 脏刘缸刻窜漱 狞骗垢 浙刹朵拴程煽署叹 槛热帐睦曲敷 掂此浅北间你 斧螟须猪撼瘦 撵夹肪却澎掌 匠掏性渍旷疙 兆碾琢鳃巴针 乙座淳度订