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购物中心内的商铺和临街商铺哪个好?
发布时间:2020-07-11 12:08

 

  购物中心是由主力店(面积大、人气旺的大品牌店)、次主力店与配套业态相组合,集购物、休闲、餐饮、娱乐等复合业态于一体,体现“一站式消费”的多功能商业体,营业面积较大、所处位置一般为城区或片区的核心地段,覆盖全市范围,提供消费人群8小时购物娱乐体验,长时间在其中闲逛也不会感觉单调疲累。购物中心是体验与零售业完美融合的体现。

  传统商铺是由不同业态相对集聚的自然组合,基本为街铺形态,主要满足消费者急需生活配套,辐射往往局限周边一公里范围内,消费人群多为日常生活需求购物,一般不会长久停留。

  商铺按照位置形式可以讲商铺分为临街门面和商场内铺。临街门面是指临街门面,可开设商店的房屋,俗称店面或街铺。商场内铺一般只是指大型综合百货商场、大卖场、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货柜台,俗称店中店。

  临街门面通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势;而商场内铺则是少则几十,多则几百个相连或相近的复制品,故缺乏唯一性优势。对房地产来讲,地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。

  商场内铺所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而临街门面,除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外,其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

  商场内铺的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上六点打烊的商场,超过六点钟后商场内铺的业主就是想再多做点生意是不会被允许的,而临街门面商铺就不会遇到这种情况,经营者晚上干到多晚,完全取决于自己意愿。

  商场内铺经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外,还受制于商业规划的调整,故风险较大。在国内大中城市发生一个商场或市场由于政府规划调整的需要,一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜,而临街门面灵活性强,所以可以避免这种情况的发生,临街门面不管政府规划怎么变化仍然可以正常营业。

  对于整个商用物业的运行费用,如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由商场内铺业主自己说了算,同时商场一般是由一家经营公司来管理,而经营管理公司是要谋求利润的,所以商场内铺的业主一般都要缴纳高额的物业管理费。而临街门面更多的是自主管理,所以临街门面的运行费用通常远远低于商场内铺。

  商场内铺受制于外界因素影响,常常会因设备(如电梯、空调、照明灯等)不能正常运作而经营,甚至关门影响停业,无形给商场内铺的业主或商家带来巨大的损失,而临街门面就可以避免这种情况发生而影响经营,停电了照明灯坏了的情况出现临街门面仍可正常营业。今日商场内铺的过热,是因为商场内铺的价格已经被炒上去了,其实价格是虚的,而临街门面,价值是实实在在,相比临街门面而比商场内铺的投资风险小的多了。

  虽然很多人都在讲商铺不能买,三代养一铺,但是很多有钱人都乐衷于买商铺。这说明随便买一个商铺都能赚钱的时代已经过去了,但是仍然有很多商铺是值得投资的。

  按照我一贯的作风,我是要把购物中心的商铺一棍子打死的,想想嘛,也没那么绝对。下面我拎几点给您做个参考。

  2.您说的购物中心是不是卖给你格子铺?请问你将来要卖的时候知道自己的商铺具体是哪里到哪里吗?

  3.您说的购物中心是不是给您承诺了高额的回报率?请问他都没租到那个租金拿什么给你回报?你能否清楚的知道您的商铺具体租到了多少钱?如果租金拿不到你能怎么办?

  4.我遇到会卖的购物中心,运营情况基本都跟惨淡,甚至倒闭的也不在少数。运营的好的购物中心就没听说过人家卖了。

  5.遇到过一个真实案例。老城区商业中心,承诺高额回报。一开始生意不差的,到现在很多业主不也拿不到租金。业主后期拿不到租金的项目多了去了,并且不是特例,是普遍情况。

  作为一个多年从业经历的从业人员劝你对待购物中心商铺要慎重慎重再慎重。商铺要买就买沿街铺,至少自己能把控,租金也比住宅要高。当然沿街商铺也不能瞎买。

  1.沿街商铺首先要买那种人流比较稳定的,以住宅密集区CBD核心区为商铺首选。旅游区的商铺最好不要碰,虽然一定时间内收益很可观,但也有可能一段时间过后直接关门大吉。

  2.根据自己的调查,当年租金回报率能达到3%的商铺就值得买,能达到5%的就别犹豫了。可能很多人非常不认可我的观点,认为这回报率也太低了,但是别忘了物价一直都在涨,好的商铺租金不也要涨,15~20年绝对回本。回头一看,租客都已经帮你把商铺款付清了,并且商铺已经升值不少了,租金还得继续收。

  第一:你都说了是购物中心,消费者一般去这种地方肯定是在里面逛然后购物,购物的机率大于临街商铺。

  第二:还是要看做什么生意为准,也要考虑在内【如果是饮食甜品就选临街人流量的因素也要考虑进去】【如果是服装和首饰,化妆品之类应该选购物中心内比较好】

  还有的时候,会出现“全死光了,就你没死”的局面,有个别品牌,或者业态,独自或小群体活的滋润。这个时候,对这些品牌或品类而言,这个铺就是好的。

  特别说一下,销售型的商铺要谨慎进驻,因为业主的期望值管理不易,商业运行管理委托经常会不顺利,或者招商受回报率的约束,并不是最适合后期运营的组合,5-10%的托管收益,很难100%的有效出租率,商管运营很容易出现亏损,这时候开发商如果没有从房价销售款的增值部分给补贴,或者干脆整体销售困难的时候,资金困难,基本也就很难指望好的开业推广或者运营推广了。