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四招选对城市综合体商铺
发布时间:2020-07-06 10:12

 

  四招选对城市综合体商铺 如何投资城市综合体商铺?这是投资者比较关心的 话题。 随着商业模式的发展变化, 以及城市发展格局的调整, 城市综合体已经成为一种满足城市人生活、工作、娱乐、休 闲等诸多需求的多功能建筑形态,符合城市发展规律,因而 近期全国各地普遍兴起了一股城市综合体建设热。 城市综合体商铺属于其中一个重要组成部分,它不同于 一般的社区商铺,也有别于普通的街铺,因而投资城市综合 体商铺,则需要以新的投资思路来对待。 新型商铺受关注 作为一种新型商铺,城市综合体商铺越来越受到投资者 的关注。据了解,城市综合体建设近期发展异常迅速。以上 海为例,在短短几年内,上海城市综合体很快就超过了 30 多个,研究机构易城中国估计,未来三年,上海 10 万平方 米以上的城市综合体项目将新增超过 50 个,新增供应量总 计约为 1380 万平方米。其中处于郊区的新兴城区型综合体 约占了 56%。 专家表示,城市综合体的快速发展实属必然。这种建筑 形态集合多种业态于一体,通过合理规划,能够满足都市居 民多元化生活的需要,而这种商业形态在海外地区大都市有 过成功案例。 其实,从内地商业地产发展规律来看,城市综合体的兴 起也很正常。洲联集团五合智库总经理邹毅表示, 按照西方成熟的市场情况, 一般千人拥有商业网点为 12~14 个,拥有营业面积为 800 平方米,人均占有的购物商业面积 约 1.2 平方米, 按照国际标准, 人均占有商业面积在 1.1~1.2 平方米是一个比较合量的参照值。美国人均拥有购物面积较 多,达 2 平方米左右,人均商业面积超过 2.5 平方米。日本 仅次于美国,人均商业面积超过了 2.1 平方米,西欧国家以 英国为代表,为 1.8 平方米左右。周边国家和地区中,中国 香港地区和新加坡水平很高,均超过了 2 平方米,韩国的商 业物业人均水平也在 1.6~1.7 平方米之间。相比之下,内地 的商业地产水平很低,到目前人均商业面积还未超过 0.5 平 方米,在世界上处于偏中等水平,可见内地的商业地产发展 空间潜力较大。 求同存异挑选铺位 城市综合体建设高潮的到来,市场供应充裕,加之宏观 调控使得住宅投资空间所剩无几,于是城市综合体商铺成为 新的选择。上海德佑地产商用部区域总监惠凯表示,近期投 资者对此类商铺的关注程度确实有所增加,为了应付不断扩 大的业务需要,他所在的商用部员工人数已经从年初的 70 余人增加到了现在的 150 多人。 不过,投资此类商铺需要注意的是,不能以选社区商铺 或者街铺的方式来选择。商铺的价值体现在经营上面,不管 是传统类型的商铺,还是城市综合体商铺,均是如此,因此 挑选商铺的要点就是从发现其经营价值出发。专家表示,主 要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方 面来考察。 选规划:发展空间是关键 一般情况下,城市综合体的建筑体量较大,对于市中心 区域来说,很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而 现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊结 合部,比如万达集团在上海开发的城市综合体项目均是如 此。 正是因为如此,市政规划对城市综合体商铺的经营价值 影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况,区 域格局,尤其是产业分布情况是否与之相适应,以及人口分 布、收入情况等,这些因素契合程度越高,商铺的经营价值 也就越高。 选开发商:运营经验需看重 惠凯表示,一般情况下,开发商的实力越强,城市综合 体成功的可能性越大,因而对商铺的经营价值影响也就越 大。这是因为城市综合体发展至今,已不仅仅只是住宅、写 字楼以及大卖场等少数业态的累积,还会包括有酒店、娱乐 休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来,形成一套 完整的生活系统,而要达到这样的目的,实力一般的开发商 显然“玩不转” 。需要提醒的是,最好选择有成功开发经验 的开发商,因为它们完整成熟的开发理念,可帮助投资者降 低风险。 选规模:并非越大越好 城市综合体规模一般都比较大,少则十几二十万平方 米,多则上百万平方米,但专家表示,要留意其建设规模。 商业面积与服务人群数量之间关系,有一个比值,前文 中提到过,人均购物面积在 1.1~1.2 平方米。当然,如果收 入水平较高,也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这 个比例,并在考虑区域内已有商业面积的前提下,估算城市 综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大,可能 会因为超过市场容量而形成空置,影响其租金收益和升值潜 力。不过可以肯定的是,建筑规模过小会导致其聚合效应不 够,因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能 算是综合体。 选城市:中小城市不适合 正所谓淮南为橘淮北为枳,在三、四线城市,城市综合 体的投资功能则会大大减弱。 诚然,国内有个别三、四线城市的经济发展水平确实相 当高,比如昆山市率先基本实现了现代化指标体系。但问题 是, 一些三、 四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目, 是因为此举不仅能提高周边土地价值,还能增加就业、改善 产业结构、装扮市容市貌。但是从其真正的商业价值来看, 并不能给投资者带来满意的回报,这一点是我们必须留意 的。